Valeur verte : combien un mauvais DPE fait perdre à votre logement, et l'exonération de taxe foncière que peu de propriétaires demandent
Deux maisons de même surface, dans la même rue de Montauban ou de Cahors, l'une classée D et l'autre classée G au diagnostic de performance énergétique : combien d'écart à la vente ? Les notaires mesurent chaque année ce que l'on appelle la valeur verte, c'est-à-dire l'effet de l'étiquette énergie sur les prix, et leur dernière étude est sans ambiguïté. Dans le même temps, la taxe foncière pèse de plus en plus lourd dans le budget des propriétaires, alors qu'une exonération temporaire existe, sous conditions, pour ceux qui réalisent des travaux d'économie d'énergie. Nos diagnostiqueurs immobiliers rassemblent ici ce que disent les sources officielles sur ces deux sujets, et expliquent comment un DPE bien fait et un audit énergétique vous aident à défendre la valeur de votre logement.
Ce que mesure la valeur verte
La valeur verte désigne la différence de prix entre deux logements comparables qui ne se distinguent que par leur performance énergétique. Les Notaires de France la calculent à partir des actes de vente enregistrés, en neutralisant les autres caractéristiques (surface, localisation, époque de construction, présence d’un extérieur) et en prenant la classe D comme référence, parce qu’elle correspond au cœur du parc ancien. Le résultat s’exprime en pourcentage de plus-value ou de moins-value par rapport à cette classe D. Une maison classée B peut ainsi afficher une surcote, et une maison classée G une décote, à bien équivalent par ailleurs.
L’intérêt de cette mesure est qu’elle isole l’effet de l’étiquette énergie, ce qui n’est pas le cas des simples moyennes de prix. Une maison de caractère mal classée peut se vendre cher parce qu’elle est bien située ; la valeur verte dit ce qu’elle se serait vendue si elle avait été mieux classée. Pour un vendeur, c’est un ordre de grandeur de ce qu’il laisse sur la table ; pour un acquéreur, c’est le montant qu’il peut légitimement négocier au titre des travaux à venir.
Les chiffres des notaires sur les ventes de 2024
L'étude sur la valeur verte portant sur les transactions de 2024, présentée par les Notaires de France lors de leur bilan annuel du 8 décembre 2025, montre d'abord que les logements les moins performants occupent une place considérable sur le marché : en 2024, les cessions de logements anciens étiquetés E, F ou G ont représenté 40 % des transactions. Beaucoup de ces biens ne pouvaient plus se valoriser sur le marché locatif en raison de l'évolution de la réglementation, et leurs propriétaires ont choisi de vendre plutôt que de rénover.
Les décotes mesurées sont importantes. Les maisons étiquetées G se sont vendues en moyenne 25 % moins cher que les maisons de classe D comparables, et pour les appartements la décote des G atteint 12 %. L'écart entre maisons et appartements s'explique en partie par le poids des travaux : rénover une maison individuelle mal isolée coûte proportionnellement plus cher qu'un appartement dont une partie de la performance dépend de l'immeuble. Pour une maison du Lot estimée 250 000 euros si elle était classée D, une étiquette G représente donc, en moyenne nationale, une perte de l'ordre de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Ces moyennes nationales masquent des différences régionales, et nos diagnostiqueurs immobiliers invitent à les lire comme des ordres de grandeur plutôt que comme un barème.
Pourquoi l'écart se creuse
Trois forces alimentent la valeur verte. La première est réglementaire : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, les F suivront en 2028 et les E en 2034, en application de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Un investisseur n'achète plus un G sans intégrer le coût de sa rénovation. La deuxième est économique : l'estimation des dépenses d'énergie affichée en première page du DPE donne aux acheteurs un chiffre concret, et l'écart annuel entre un D et un G se compte en milliers d'euros pour une maison. La troisième est financière : certaines banques intègrent la performance énergétique dans l'analyse du dossier et demandent un plan de travaux pour les biens mal classés.
La note de conjoncture des Notaires de France publiée le 22 octobre 2026 confirme que la structure du marché se déplace vers les bonnes étiquettes : au deuxième trimestre 2026, 27 % des logements anciens vendus étaient classés C, contre 23 % un an plus tôt, tandis que la part des logements E continue de reculer. Les notaires rappellent toutefois qu'une partie de cette amélioration provient des ajustements de la méthode de calcul du DPE, notamment pour les petites surfaces et les logements chauffés à l'électricité, et non uniquement de travaux de rénovation.
La taxe foncière : une exonération méconnue après travaux
Pendant que le DPE pèse sur le prix de vente, la taxe foncière pèse sur le budget annuel, et beaucoup de propriétaires ignorent qu'un dispositif d'exonération existe. Selon la documentation d'impots.gouv.fr, mise à jour en juillet 2026, les dépenses d'équipements installés en vue de réaliser des économies d'énergie dans un logement achevé avant le 1er janvier 1989 peuvent, sous conditions, ouvrir droit à une exonération temporaire de taxe foncière de trois ans, comprise entre 50 et 100%. Cette exonération repose sur l'article 1383-0 B du code général des impôts et doit avoir été votée par la commune ou l'intercommunalité par une délibération prise avant le 1ᵉʳ octobre d'une année pour s'appliquer au 1ᵉʳ janvier de l'année suivante.
Les conditions sont précises. Les équipements, matériaux et appareils éligibles sont ceux listés à l'article 18 bis de l'annexe IV du code général des impôts. Le montant des dépenses payées par le propriétaire doit être supérieur à 10 000 euros TTC hors main-d'œuvre par logement au cours de l'année qui précède la première année d'application, ou supérieur à 15 000 euros si les dépenses ont été payées au cours des trois années précédentes. Le propriétaire doit déposer, avant le 1ᵉʳ janvier de la première année d'application, une déclaration sur papier libre auprès du service des impôts du lieu du bien, accompagnée des justificatifs de nature et de montant des dépenses. L'exonération ne peut pas être renouvelée dans les dix années qui suivent sa fin. Avant d'engager des travaux, renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si votre commune a pris la délibération : ce n'est pas le cas partout dans le Tarn-et-Garonne, le Lot ou la Haute-Garonne.
Ce que la valeur verte change pour un acquéreur
Comment le diagnostic immobilier défend la valeur de votre bien
Le premier levier est un DPE juste. Un diagnostic réalisé rapidement, avec des valeurs par défaut faute de justificatifs, peut classer une maison une lettre en dessous de sa performance réelle, et la valeur verte transforme cette lettre en décote. Rassembler les factures d’isolation, de menuiseries et de chauffage avant la visite du diagnostiqueur immobilier est l’action la plus rentable qu’un vendeur puisse mener. Le second levier est le calendrier : pour une maison chauffée à l’électricité, la baisse du coefficient de conversion de l’électricité au 1er janvier 2027 peut faire gagner une classe sans travaux, ce qui change le prix de présentation.
Le troisième levier est l’audit énergétique. Obligatoire pour la vente des maisons classées F ou G et, depuis 2025, des maisons classées E, il chiffre des scénarios de travaux avec le gain de classe attendu. Présenté à l’acquéreur, il transforme une décote diffuse en un budget précis, souvent inférieur à la moins-value que le marché appliquerait spontanément. Il sert aussi de base pour mobiliser les aides à la rénovation et, le cas échéant, l’exonération de taxe foncière, puisqu’il documente la nature des travaux réalisés.
Ce que fait MH Expertises
Nos diagnostiqueurs immobiliers certifiés réalisent le DPE et l'audit énergétique des maisons et appartements du Tarn-et-Garonne, du Lot et de la Haute-Garonne, en prenant le temps du relevé complet et de la collecte de vos justificatifs. Avant une mise en vente, nous vous indiquons si votre diagnostic actuel reflète la performance réelle du logement, si un nouveau DPE présente un intérêt compte tenu de votre énergie de chauffage, et comment présenter les recommandations de travaux à l'acquéreur. Pour les travaux déjà réalisés, nous vous aidons à constituer le dossier qui servira au prochain diagnostic immobilier et, si votre commune l'a votée, à la demande d'exonération de taxe foncière. Nos agences de Montauban, Caussade, Cahors et Toulouse sont à votre disposition.