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ERP avant-vente complet mais établi depuis plus de six mois - 05/01/2021

Le vendeur d’un bien immobilier a remis un état des risques et pollutions (ERP) complet mais établi plus de six mois avant la vente. La Cour de cassation a statué sur cette affaire qui opposait, depuis 2015, les candidats acquéreurs et les propriétaires vendeurs de l’immeuble.

Vente immobilière et durée de validité du diagnostic immobilier

Résumons d’abord l’origine du litige qui débute à l’été 2014 :

  • - 25 juillet 2024 : par acte sous signature privée, les vendeurs d’un immeuble d’habitation consentent aux candidats acquéreurs une promesse de vente. La signature de l’acte authentique doit avoir lieu au plus tard le 26 septembre 2014.
  • - Le document contenait une clause pénale en cas de refus de signer l’acte authentique.
  • - Les candidats à l’achat refusent de régulariser la vente en raison d’une « erreur sur les qualités substantielles » du bien car ils ne peuvent pas aménager le rez-de-chaussée.
  • - 23 mai 2015 : les propriétaires vendent l’immeuble à des tiers mais exigent des candidats initialement intéressés le paiement du montant de la clause pénale.
  • - Ces derniers rejettent la demande en faisant valoir que l’état des risques et pollutions ERP (il s’agissait alors d’un état des risques naturels miniers et technologiques / ERNMT) avait été établi depuis plus de six mois.

État des risques et pollutions ERP et obligation d’information de l’acquéreur

L’affaire est d’abord jugée par le TGI (Tribunal de grande instance) de Bordeaux en 2016. Le TGI donne alors raison aux (ex) acquéreurs. L’ERP (ex-ERNMT) a été établi plus de six mois avant la signature de l’avant-contrat. Les vendeurs sont donc condamnés à verser la somme de 3 000 euros. L’affaire arrive jusqu’à la Cour d’appel (CA) de Bordeaux qui, en 2019, annule cette décision. La Cour d’appel considère que le vendeur a respecté l’obligation d’information IAL (acquéreur/locataire).

En effet, l’ERP contenait tous les renseignements exigés (risques naturels, plans de prévention des risques technologiques, etc.). La CA condamne donc les ex-acquéreurs à verser la clause pénale de 15 000 euros. Enfin, le 17 décembre 2020, la Cour de Cassation a cassé et annulé cet arrêt, donnant ainsi raison aux acquéreurs. Selon le Code de l’environnement, l’état des risques doit être établi moins de six mois avant de conclure la promesse de vente.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 décembre 2020, 19-20.617


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